مالیات ملک مالیاتی واحد با نرخ مشخص نیست. نقل‌وانتقال، اجاره، ارث، هبه و خانۀ خالی یا گران هرکدام مالیات جداگانه‌ای دارند و مبنای محاسبه‌شان متفاوت است. قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی هم مالیات بر عایدی سرمایه را برای فروش ملک پیش‌بینی کرده است.
چرا می‌توانید به بلاگ اکوتراست اعتماد کنید؟
- اطلاعات ما فقط از منابع رسمی و معتبر استخراج می‌شوند.
- هر مقاله توسط ویراستار و تحلیلگر حرفه‌ای بازارهای مالی بررسی و تأیید می‌شود.
- تمام تحلیل‌ها مستقل، بی‌طرفانه و شفاف هستند.
- خطاها سریع اصلاح می‌شوند و محتوا همیشه به‌روز و دقیق است.
چه بخواهید ملکتان را بفروشید، چه ملکتان خالی باشد و چه از کسی به ارث برده باشید، مشمول مالیات متفاوتی می‌شوید. هرکدام از این مالیات‌ها نرخ، مبنا و پرداخت‌کنندۀ مخصوص به خود را دارند. در این مطلب انواع مالیات ملک، روش محاسبۀ آن‌ها و معافیت‌هایشان را شرح می‌دهیم. همچنین توضیح می‌دهیم قانون مالیات بر عایدی سرمایه چه تغییری برای فروش ملک ایجاد می‌کند و مالیات ملک را چطور باید پرداخت کرد.
مالیات ملک چیست و چه انواعی دارد؟
مالیات ملک به مجموعه‌ای از مالیات‌های جداگانه گفته می‌شود که دولت در مواردی مانند فروش، اجاره، انتقال رایگان، خالی ماندن یا به ارث رسیدن ملک دریافت می‌کند. مبنای محاسبۀ این مالیات‌ها متفاوت است و بیشترشان در قانون مالیات‌های مستقیم و قوانین بودجۀ سالانه تعریف می‌شوند. برای مثال، فروش ملک مشمول مالیات ۵ درصدی از ارزش معاملاتی است یا از درآمد اجاره براساس نرخ‌های پلکانی مادۀ ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم مالیات دریافت می‌شود.
مالیات‌های ملک بسته‌به نوع کاربری، شیوهٔ انتقال، سود به‌دست‌آمده یا وضعیت استفاده به دسته‌های مختلف تقسیم می‌شوند؛ ازجمله مالیات نقل‌وانتقال، سرقفلی، اجاره، خانهٔ خالی و مالیات بر ارث. جدول زیر انواع این مالیات‌ها ویژگی‌های هرکدام را معرفی می‌کند.
| مالیات | چه زمانی؟ | چه کسی می‌پردازد؟ | نرخ/مبنا | پایۀ قانونی |
|---|---|---|---|---|
| نقل‌وانتقال (فروش) | انتقال قطعی و ثبت سند ملک | فروشنده | ۵٪ ارزش معاملاتی | مادۀ ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم |
| سرقفلی | انتقال حق کسب، پیشه یا موقعیت تجاری | مالک یا صاحب حق | ۲٪ وجوه دریافتی | مادۀ ۵۹ همان قانون |
| اجاره | واگذاری ملک در قالب اجاره | مالک (موجر) | کل مال‌الاجاره پس‌از کسر ۲۵٪ (بابت هزینه‌ها، تعهدات و استهلاک) | مادۀ ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم |
| خانۀ خالی | واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر جمعیت (و شهرهای جدید) که در سال مالیاتی بیش از ۱۲۰ روز خالی باشد | مالک | سال اول ۶ برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم به بعد ۱۸ برابر مالیات متعلقهٔ اجاره (دو برابر برای مالکان دارای بیش از ۵ واحد خالی) | مادۀ ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم |
| ارث | ثبت انتقال ملک به نام وراث | وراث | ۱٫۵ برابر نرخ مادهٔ ۵۹، یعنی ۷٫۵٪ ارزش معاملاتی برای وراث طبقهٔ اول؛ ۲ برابر برای طبقهٔ دوم و ۴ برابر برای طبقهٔ سوم | مادۀ ۱۷ قانون مالیات‌های مستقیم |
| هبه و صلح بلاعوض | انتقال ملک به دیگری بدون عوض واقعی | گیرنده | نرخ‌های پلکانی مادهٔ ۱۳۱ بر مبنای ارزش معاملاتی | مواد ۱۱۹ و ۱۲۰ قانون مالیات‌های مستقیم |
| خانه‌های گران‌قیمت | سالانه؛ برای املاک گران‌تر از حد نصاب قانونی | مالک | ۰٫۲٪ مازاد ارزش (واحد مسکونی و زمین فاقد اعیانی اداری یا تجاری بالای ۷۵۰ میلیارد ریال و زمین با کاربری مسکونی بالای ۵۰۰ میلیارد ریال) | احکام مالیاتی قانون بودجۀ سال ۱۴۰۵ |
مالیات نقل و انتقال ملک چقدر است و ارزش معاملاتی ملک چیست؟
مادۀ ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم مقرر کرده که ۵ درصد ارزش معاملاتی ملک باید به‌عنوان مالیات نقل‌وانتقال از فروشنده دریافت شود. ارزش معاملاتی قیمت پایه‌ای برای محاسبۀ مالیات است که کمتر از قیمت روز ملک تعیین می‌شود و کمیسیون تقویم املاک آن را مشخص می‌کند. طبق مادۀ ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، ارزش معاملاتی املاک در سال اول اجرا ۲ درصد میانگین قیمت روز بود و هر سال ۲ واحد درصد افزایش پیدا می‌کند تا به ۲۰ درصد میانگین قیمت روز ملک در همان منطقه برسد.
بیشتر بخوانید: بازار مسکن: رکود، رونق و عوامل موثر بر قیمت
اگر فرض کنیم ارزش معاملاتی یک ملک ۲۰۰ میلیون تومان است، فروشنده باید هنگام فروش ۱۰ میلیون تومان مالیات نقل‌وانتقال بپردازد. این عدد فرضی است و ارزش معاملاتی ملک خود را می‌توانید از جدول ارزش معاملاتی و اجاری هر استان در وب‌سایت رسمی سازمان امور مالیاتی ببینید.
ملک مسکونی و ملک تجاری چه فرقی در مالیات دارند؟
مالیات نقل‌وانتقال املاک مسکونی و تجاری هر دو ۵ درصد ارزش معاملاتی است. بااین‌حال، در معاملۀ ملک تجاری ممکن است سرقفلی یا حق واگذاری محل هم منتقل شود. سرقفلی حقی مالی است که به مستأجر امکان تصرف، بهره‌برداری یا واگذاری محل تجاری را می‌دهد. مالک یا صاحب حق برای انتقال‌آن باید ۲ درصد وجه دریافتی را مالیات بدهد. معافیت مالیات اجاره هم فقط به واحدهای مسکونی تعلق می‌گیرد.
مالیات اجارۀ ملک چگونه حساب می‌شود و چه معافیتی دارد؟
مالیات اجارۀ ملک از کل مال‌الاجاره دریافت می‌شود و مالک (موجر) موظف به پرداخت آن است. طبق مادۀ ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، ۲۵ درصد از این مبلغ بابت هزینه‌ها، استهلاک و تعهدات مالک کسر می‌شود و مالیات از ۷۵ درصد باقی‌مانده با نرخ‌های پلکانی مادهٔ ۱۳۱ همین قانون گرفته می‌شود. این نرخ‌ها از این قرارند:
| درآمد | نرخ مالیات |
|---|---|
| تا ۴۰۰ میلیون تومان | ۱۵٪ |
| مازاد ۴۰۰ تا ۸۰۰ میلیون تومان | ۲۰٪ |
| مازاد ۸۰۰ میلیون تومان | ۲۵٪ |
تبصرۀ ۱۱ مادۀ ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم درآمد اجارهٔ واحدهای مسکونی هر شخص را تا مجموع ۱۵۰ مترمربع زیربنای مفید در تهران و ۲۰۰ مترمربع در سایر نقاط از مالیات اجاره معاف کرده است. علاوه‌بر این، اگر قرارداد بلندمدت بسته شود و در طول دوره فسخ نشود، قرارداد دوساله ۷۰ درصد و قرارداد سه‌ساله و بیشتر ۱۰۰ درصد تخفیف دارد. این‌ها فقط بخشی از معافیت‌ها و تخفیف‌های پیش‌بینی‌شده در این تبصره است.
خانۀ خالی چه زمانی مالیات دارد؟
خانه‌ای که در یک سال مالیاتی بیش از ۱۲۰ روز بدون ساکن یا کاربر بماند، مشمول مالیات خانهٔ خالی می‌شود. این مالیات برای هر ماهِ مازاد و بر مبنای مالیات اجاره محاسبه می‌شود. واحدهای نوساز ۱۲ ماه و پروژه‌های انبوه‌سازی ۱۸ ماه بعد از صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی مشمول این مالیات می‌شوند.
علاوه‌بر این، هر سال که خانه همچنان خالی بماند، ضریب مالیات بالاتر می‌رود: ۶ برابر در سال اول، ۱۲ برابر در سال دوم و ۱۸ برابر از سال سوم به بعد. اگر مالک بیش از پنج واحد مسکونی خالی داشته باشد، این ضرایب برای همهٔ واحدهای خالی او دو برابر می‌شود.
سازمان امور مالیاتی تا پایان تیرماه هر سال مالیات خانه‌های خالی مشمول را اعلام می‌کند و مالکان هم موظف‌اند تا یک ماه پس‌از اعلام رسمی این سازمان، مالیات را بپردازند.
ملک ارثی چه مالیاتی دارد؟
الیات بر ارث ملک به طبقهٔ وارث بستگی دارد. نرخ مالیات وراث طبقهٔ اول ۷٫۵ درصد ارزش معاملاتی است (۱٫۵ برابر نرخ مالیات نقل‌وانتقال). مادۀ ۱۷ قانون مالیات‌های مستقیم نرخ طبقۀ دوم را ۱۵ درصد و نرخ طبقۀ سوم را ۳۰ درصد تعیین کرده است. انتقال سرقفلی یا حق واگذاری ملک ارثی هم مشمول مالیات جداگانه است و براساس ارزش روز حق واگذاری محاسبه می‌شود. نرخ این مالیات برای طبقۀ اول، دوم و سوم به‌ترتیب ۳، ۶ و ۱۲ درصد است.
طبقۀ اول وراث شامل پدر، مادر، همسر، فرزندان و نوه هاست، طبقۀ دوم شامل اجداد، برادر، خواهر و فرزندان آن‌ها، و طبقۀ سوم شامل عمو، عمه، دایی، خاله و فرزندان آن‌ها.
هبه و صلح عمری ملک چه مالیاتی دارد؟
هبه یعنی بخشیدن رایگان ملک به دیگری. صلح عمری هم نوعی انتقال ملک است که در آن حق استفاده از ملک برای مدتی معین یا تا پایان عمر انتقال‌دهنده نزد او باقی می‌ماند. گیرندهٔ ملک در هبه یا صلح بلاعوض مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی می‌شود. مبنای این مالیات ارزش معاملاتی ملک است و با نرخ‌های پلکانی مادهٔ ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم محاسبه می‌شود.
تبصرۀ ۳ ماده ۱۲۴ قانون مالیات‌های مستقیم هبه یا صلح بلاعوض بین پدر، مادر، همسر، اجداد یا فرزندان را از مالیات بر درآمد اتفاقی معاف کرده است.
قانون مالیات بر عایدی سرمایه برای فروش ملک چه می‌گوید؟
قانون مالیات بر سوداگری و سفته‌بازی در ۸ تیر ۱۴۰۴ به تصویب مجلس رسید و شورای نگهبان در ۳۱ تیر همان سال آن را تأیید کرد. این قانون فروش ملک را مشمول مالیات بر عایدی سرمایه کرده است. این مالیات به سود حاصل از خریدوفروش ملک توسط اشخاص غیرتجاری تعلق می‌گیرد و شامل املاک با هر نوع کاربری و سرقفلی هم می‌شود.
دریافت مالیات بر عایدی سرمایه مشروط به راه‌اندازی بستر اجرایی سامانۀ مودیان است و وزیر امور اقتصادی و دارایی باید آن را در روزنامۀ رسمی اعلام کند. دست‌کم تا زمان نگارش این مطلب، این سامانه هنوز راه‌اندازی نشده است.
براساس مادۀ ۴۷ الحاقی به قانون مالیات‌های مستقیم، فروش ملک مسکونیِ شخص غیرتجاری بالای ۱۸ سال، به شرط اینکه بیش از دو سال مالک آن بوده باشد و ملک مسکونی دیگری نداشته باشد، از مالیات بر عایدی سرمایه معاف است.
چگونه مالیات ملک را پرداخت کنیم و از کجا بپرسیم؟
برای پرداخت مالیات ملک می‌توانید به درگاه ملی خدمات الکترونیکی سازمان امور مالیاتی به نشانی my.tax.gov.ir مراجعه کنید. اگر نیاز به راهنمایی دارید یا می‌خواهید درخواست مشخصی را پیگیری کنید، می‌توانید با ۱۵۲۶، مرکز ارتباط مردمی سازمان امور مالیاتی تماس بگیرید. حتی می‌توانید ازطریق درگاه مالیاتی تیکت ثبت کنید.
دسترسی آسان به منابع موردنیاز برای پرداخت مالیات:
- درگاه ملی خدمات الکترونیکی سازمان امور مالیاتی
- سامانۀ جامع قوانین و مقررات مالیاتی
- جدول ارزش معاملاتی و اجاری املاک
جمع‌بندی
مالیات ملک مجموعه‌ای از مالیات‌های جداگانه است و اینکه کدام به شما تعلق می‌گیرد، به نوع معامله و وضعیت ملک دارد. نرخ هرکدام را قانون تعیین می‌کند و مبنای بیشترشان ارزش معاملاتی یا مال‌الاجاره است. پیش‌از هر معامله، ارزش معاملاتی ملک را از جدول رسمی ببینید و اگر در محاسبه یا پرداخت به راهنمایی نیاز داشتید، از درگاه مالیاتی یا شمارۀ ۱۵۲۶ کمک بگیرید.
سوالات متداول
مالیات ملک با خریدار است یا فروشنده؟
پرداخت مالیات نقل‌وانتقال ملک بر عهدهٔ فروشنده است. خریدار و فروشنده می‌توانند دربارهٔ تقسیم هزینه‌ها توافق دیگری کنند، اما مؤدی قانونی همچنان فروشنده است.
مالیات بر خانه‌های لوکس هر سال گرفته می‌شود؟
بله. مالیات خانه‌های گران‌قیمت یا لوکس سالانه است و براساس مازاد ارزش ملک نسبت به حد نصاب قانونی همان سال محاسبه می‌شود. نرخ و حد نصاب این مالیات را می‌توانید در قانون بودجۀ هر سال یا وب‌سایت رسمی سازمان امور مالیاتی ببینید.
فروش تنها خانۀ مسکونی مالیات بر عایدی سرمایه دارد؟
خیر؛ به شرطی که بیش از دو سال مالک بوده باشید. مالیات نقل‌وانتقال بااین‌حال همچنان پابرجاست.
دیدگاه خود را به اشتراک بگذارید