برای دریافت فوری وام مسکن بدون نیاز به سپرده‌گذاری چندماهه و انتظار در صفوف بانکی، باید اوراق تسه (گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن) خریداری کنید. در سال ۱۴۰۵ هر برگ از این اوراق، امتیاز قطعی دریافت ۵۰۰ هزار تومان وام مسکن را به شما می‌دهد؛ بنابراین برای دریافت ۱ میلیارد تومان وام، باید ۲۰۰۰ برگ بخرید.
چرا می‌توانید به بلاگ اکوتراست اعتماد کنید؟
- اطلاعات ما فقط از منابع رسمی و معتبر استخراج می‌شوند.
- هر مقاله توسط ویراستار و تحلیلگر حرفه‌ای بازارهای مالی بررسی و تأیید می‌شود.
- تمام تحلیل‌ها مستقل، بی‌طرفانه و شفاف هستند.
- خطاها سریع اصلاح می‌شوند و محتوا همیشه به‌روز و دقیق است.
در این مقاله از اکوتراست، مراحل گام‌به‌گام خرید، فرمول محاسبه هزینه‌های تمام‌شده، کارمزدها و مدت زمان اعتبار این اوراق را مبتنی بر جدیدترین مصوبات و سقف وام‌های بانکی امسال بررسی کرده‌ایم تا مسیر تامین مالی شما کاملا شفاف و محاسبه‌شده باشد.
اکوتراست نهاد مالی یا کارگزاری بورس نیست و هیچ‌گونه خدمات خرید، فروش، صدور یا هبه اوراق تسهیلات مسکن در این مجموعه ارائه نمی‌شود. این مقاله منحصرا با هدف آگاهی‌بخشی مالی تدوین شده و به‌هیچ‌وجه پیشنهاد سرمایه‌گذاری نیست.
آشنایی با مفهوم اوراق تسه
اوراق تسه یا اوراق تسهیلات مسکن، پول نقد یا خودِ وام مسکن نیست؛ بلکه صرفا «امتیاز و مجوز قطعی» برای قرار گرفتن در مسیر دریافت وام است. شما با خرید این اوراق، زمان را می‌خرید و نیازی به سپرده‌گذاری چندماهه در بانک نخواهید داشت؛ اما پرداخت نهایی وام همچنان منوط به ارزیابی کارشناسی ملک توسط بانک مسکن است. در زمان نگارش این مقاله بر اساس قوانین مندرج در صفحه سپرده ممتاز بانک مسکن، ارزش هر یک برگ از این اوراق معادل ۵ میلیون ریال (۵۰۰ هزار تومان) امتیاز وام است.
حق تقدم امتیازی قانونی و قابل‌معامله است که اولویت دریافت تسهیلات بانکی را بدون نیاز به خواباندن سرمایه و انتظار در صف، به دارنده آن اختصاص می‌دهد.
اوراق تسه از کجا می‌آید؟
منبع اصلی تولید اوراق تسه، «حساب سپرده سرمایه‌گذاری ممتاز» در بانک مسکن است. بر اساس دستورالعمل‌های این سپرده، به ازای هر ۱۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان میانگین موجودی در ماه، یک برگ اوراق تسه با نرخ تخصیص ۴۰ درصد ایجاد و به صاحب حساب تعلق می‌گیرد. برای تولید این اوراق، سرمایه شخص باید دست‌کم یک ماه در حساب بماند تا تخصیص اوراق در ابتدای ماه بعد انجام شود.
سپرده‌گذارانی که خودشان نیازی به دریافت وام ندارند، پس از ثبت‌نام در سامانه سجام، برگه‌های تخصیص‌یافته را در بازار فرابورس به فروش می‌رسانند و خریداران وام این اوراق را از همین بستر می‌خرند. لازم به ذکر است که دارندگان حساب ممتاز می‌توانند تعداد اوراق خود را در سامانه یکپارچه «اوراق گواهی حق تقدم بانک مسکن» مشاهده کنند.
تخصیص اوراق، یک فرآیند بانکی است که طی آن، سیستم بر اساس میزان رسوب پول در حساب ممتاز مشتری، برگه‌های امتیاز وام را تولید و به‌صورت خودکار به دارایی وی اضافه می‌کند.
فرابورس یک بازار رسمی و تحت نظارت سازمان بورس اوراق بهادار است که ساختاری ساده‌تر از بورس اصلی دارد و معاملات اوراق تسه منحصرا در آن انجام می‌شود.
با اوراق تسه چقدر وام مسکن می‌شود گرفت؟
مبلغ وام مسکن دریافتی با اوراق تسه، به «شهر محل خرید ملک» و «تعداد برگه‌های خریداری‌شده» بستگی دارد؛ اما قانون کلی این است که مبلغ وام در هیچ حالتی از ۸۰ درصد ارزش ملک تجاوز نخواهد کرد. به‌عنوان مثال، سقف وام انفرادی خرید مسکن در تهران ۱ میلیارد تومان است؛ بنابراین متقاضی برای پر کردن این سقف، باید ۲,۰۰۰ برگ اوراق تسه خریداری کند.
در جدول زیر، سقف وام مسکن از طریق اوراق و تعداد برگه‌های مورد نیاز برای شهرهای مختلف در سال ۱۴۰۵ تفکیک شده است:
| شهر محل خرید ملک | سقف وام یک نفر | تعداد برگ لازم (انفرادی) | سقف وام زوجین | تعداد برگ لازم (زوجین) |
|---|---|---|---|---|
| تهران | ۱ میلیارد تومان | ۲,۰۰۰ برگ | ۲ میلیارد تومان | ۴,۰۰۰ برگ |
| مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر | ۸۰۰ میلیون تومان | ۱,۶۰۰ برگ | ۱ میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان | ۳,۲۰۰ برگ |
| سایر شهرها | ۶۰۰ میلیون تومان | ۱,۲۰۰ برگ | ۱ میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان | ۲,۴۰۰ برگ |
بیشتر بخوانید: وام مسکن ۱۴۰۵؛ شرایط دریافت و سقف وام بانک‌ها
چطور با اوراق تسه وام مسکن بگیریم؟
فرآیند گرفتن وام مسکن با اوراق تسه از ثبت‌نام در سامانه سجام و دریافت کد بورسی آغاز می‌شود تا در پایان، به مرحله ارزیابی ملک و امضای قرارداد در دفترخانه برسد. متقاضیان پس از خرید اوراق از طریق سامانه‌های معاملاتی کارگزاری‌های فرابورس یا شعب بانک مسکن، باید با در دست داشتن مدارک هویتی، اسناد ملک و گواهی احراز درآمد، فرآیند بانکی را آغاز کنند. لازم به ذکر است که هبه این اوراق صرفا تحت شرایطی خاص و میان اعضای درجه یک خانواده امکان‌پذیر خواهد بود.
برای دریافت وام مسکن با اوراق تسه، مراحل زیر را طی کنید:
- ثبت‌نام سجام و دریافت کد بورسی: پیش‌نیاز قانونی و الزامی برای ورود به بازار سرمایه جهت دریافت شناسه هویتی و امکان خرید اوراق به‌شمار می‌رود.
- استعلام از شعبه بانک مسکن: پیش از خرید اوراق، حتما با مراجعه به شعبه، ارزش تقریبی ملک و ظرفیت درآمدی خود را بررسی کنید تا دقیقا بدانید به چند برگ اوراق نیاز دارید.
- خرید اوراق تسه: ثبت سفارش و پرداخت هزینه خرید برگه‌ها از طریق پلتفرم‌های آنلاین کارگزاری‌های بورس یا به‌واسطه متصدیان شعب بانک مسکن.
- مشاهده اوراق در سبد دارایی: پس از گذشت زمان تسویه، اطمینان از نشستن برگه‌های خریداری‌شده در پورتفوی (سبد دارایی) بورسی شما.
- تشکیل پرونده در بانک: ارائه مبایعه‌نامه دارای کدرهگیری، سند تفکیکی ملک، گواهی کسر از حقوق یا پروانه کسب به شعبه برای ثبت رسمی درخواست وام.
- ارزیابی ملک و امضای قرارداد: اعزام کارشناس رسمی بانک برای قیمت‌گذاری ملک، صدور تاییدیه نهایی و در نهایت حضور فروشنده، خریدار و نماینده بانک در دفترخانه برای در رهن بردن سند و آزادسازی مبلغ وام.
هبه یعنی انتقال مالکیت اوراق به شخص دیگر بدون دریافت وجه؛ در قوانین اوراق تسه، هبه صرفا برای بستگان درجه یک (پدر، مادر، همسر، فرزند) و با ثبت در سیستم بانکی مقدور است.
هزینه خرید اوراق تسه چطور حساب می‌شود؟
هزینه نهایی تهیه اوراق مسکن، از ضرب «تعداد برگه‌های مورد نیاز» در «قیمت روز هر برگ» به‌علاوه «کارمزد قانونی خرید فرابورس» به‌دست می‌آید. بر اساس جدیدترین ابلاغیه و بولتن کارمزد سازمان بورس (ویرایش ۴۹)، سقف کارمزد خرید این اوراق در بازار فرابورس حداکثر ۰.۴۹ درصد از ارزش کل معامله است. از آنجا که قیمت هر برگ اوراق ثابت نیست و روزانه بر اساس مکانیزم عرضه و تقاضا در سایت رسمی فرابورس ایران کشف و تعیین می‌شود، خریداران باید پیش از ثبت سفارش، قیمت لحظه‌ای را از این سامانه استعلام کنند.
فرمول محاسبه به زبان ساده:
هزینه خرید اوراق برای وام = (تعداد برگ × قیمت روز هر برگ در فرابورس) + حداکثر ۰.۴۹ درصد کارمزد خرید
باید توجه داشت که این مبلغ پرداختی، صرفا هزینه «خرید امتیاز وام» است و سود بانکی خودِ تسهیلات جداست. پس از دریافت وام، متقاضی موظف می‌شود اصل پول را همراه با نرخ سود سالانه ۲۲.۵ درصد و در یک دوره بازپرداخت حداکثر ۱۲ ساله به بانک مسکن برگرداند.
برای درک بهتر، در جدول زیر یک نمونه محاسباتی (با فرض میانگین قیمت ۱۰۰ هزار تومان برای هر برگ) آورده شده است:
| مبلغ وام درخواستی | تعداد برگ مورد نیاز | ارزش خام اوراق (بدون کارمزد) | کارمزد خرید (۰.۴۹٪) | هزینه تمام‌شده خرید اوراق |
|---|---|---|---|---|
| ۵۰۰ میلیون تومان | ۱,۰۰۰ برگ | ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان | ۴۹۰,۰۰۰ تومان | ۱۰۰,۴۹۰,۰۰۰ تومان |
| ۱ میلیارد تومان | ۲,۰۰۰ برگ | ۲۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان | ۹۸۰,۰۰۰ تومان | ۲۰۰,۹۸۰,۰۰۰ تومان |
| ۲ میلیارد تومان | ۴,۰۰۰ برگ | ۴۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان | ۱,۹۶۰,۰۰۰ تومان | ۴۰۱,۹۶۰,۰۰۰ تومان |
قیمت ۱۰۰ هزار تومانی در جدول فوق، کاملا فرضی و صرفا برای درک آسان فرمول در نظر گرفته شده و قیمت روز باید از سایت فرابورس استعلام شود.
اوراق تسه تا کی اعتبار دارد؟
تمامی برگه‌های اوراق تسهیلات مسکن از تاریخ صدورشان، تنها ۲ سال برای دریافت وام، فروش در بازار یا هبه اعتبار دارند. پس از اتمام این مهلت ۲ ساله، اوراق باطل می‌شوند؛ به این معنا که بانک مسکن هیچ‌گونه تسهیلاتی روی آن‌ها پرداخت نمی‌کند و نماد آن‌ها نیز برای همیشه در فرابورس متوقف شده و غیرقابل فروش خواهند بود. از آنجا که ملاک انقضا، تاریخ درج‌شده روی خود برگه‌ها است، متقاضیان باید پیش از ثبت سفارش خرید، به ماه و سال صدور اوراق دقت کنند.
به خریداران وام توصیه می‌کنیم که حتما اوراقی را خریداری کنند که حداقل چند ماه تا زمان ابطالشان باقی مانده باشد تا در صورت طولانی شدن روال اداری و کارشناسی بانک، اعتبار برگه‌ها منقضی نشود.
فروش اوراق تسه چگونه انجام می‌شود؟
فروش اوراق تسه منحصرا از طریق ثبت سفارش در سامانه‌های آنلاین کارگزاری‌های فرابورس یا با مراجعه حضوری به شعب بانک مسکن صورت می‌گیرد. دارندگان حساب ممتاز که برگه‌های تسه به آن‌ها تخصیص یافته اما نیازی به دریافت وام ندارند، می‌توانند دارایی خود را به قیمت روز بازار به فروش برسانند تا وجه حاصل از آن، پس از کسر کارمزدها به حساب بانکی‌شان واریز شود. بر اساس بولتن رسمی سازمان بورس، سقف کارمزد فروش این اوراق ۰.۲۴ درصدِ ارزش معامله تعیین شده.
ارزش فروش این اوراق کاملا تابع شرایط روز بازار است و این احتمال وجود دارد که در مقاطعی، با قیمتی کم‌تر از ارزش ذاتی یا قیمت خرید قبلی معامله شوند. همچنین تاکید می‌شود که امکان فروش اوراقی که بیش از ۲ سال از زمان صدورشان گذشته و منقضی شده‌اند، در هیچ بازاری وجود ندارد.
کلام آخر
تامین مالی سریع برای خرید ملک، نیازمند شناخت دقیق ابزارهای بازار سرمایه است. اوراق تسه به‌عنوان یک پل ارتباطی قدرتمند میان نقدینگی برای افراد و تسهیلات بانکی، امکان دریافت فوری وام مسکن را بدون نیاز به خواب سرمایه فراهم می‌کند. با محاسبه دقیق هزینه‌های خرید، توجه به سقف کارمزدهای فرابورس و بررسی زمان انقضای دوساله هر برگ، مسیر دریافت وام با کم‌ترین ریسک ممکن طی خواهد شد.
موفقیت در سرمایه‌گذاری ملکی، علاوه‌بر تامین مالی اولیه، نیازمند استراتژی تخصصی و تحلیل بازار است. برای طراحی مسیر مالی شخصی‌سازی‌شده و بهره‌مندی از خدمات منتورینگ حرفه‌ای برای موفقیت در سرمایه‌گذاری، همین امروز در اکوتراست ثبت‌نام کنید.
سوالات متداول
اوراق تملی چیست؟
تملی نام نماد معاملاتی اوراق تسهیلات مسکن متعلق به بانک ملی ایران است که سازوکاری مشابه با اوراق تسه دارد و در بازار فرابورس خرید و فروش می‌شود. بانک ملی این اوراق را صرفا برای پرداخت وام‌های مسکن تحت پوشش خود منتشر می‌کند و متقاضیان باید سقف وام و نرخ سود آن را از سایت رسمی این بانک پیگیری کنند.
با اوراق تسه وام ساخت مسکن هم می‌شود گرفت؟
بله، پرداخت وام از محل اوراق گواهی حق تقدم صرفا محدود به خرید خانه نیست و سازندگان و توسعه‌دهندگان املاک نیز می‌توانند برای تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز خود، از این اوراق استفاده کنند.
از کجا بفهمیم اوراق تسه داریم؟
دارندگان حساب سپرده ممتاز می‌توانند با مراجعه به سامانه اوراق گواهی حق تقدم بانک مسکن، تعداد برگه‌های تخصیص‌یافته به حساب خود را مشاهده کنند. افرادی که اوراق را مستقیما از بازار فرابورس خریده‌اند نیز باید به بخش سبد دارایی در سامانه معاملات آنلاین کارگزاری بورسی خود مراجعه نمایند.
آیا خرید اوراق تسه سرمایه‌گذاری سودآوری است؟
ورود به بازار اوراق تسه منحصرا برای افرادی منطقی است که قصد دریافت وام مسکن دارند. قیمت این برگه‌ها در فرابورس بر اساس مکانیزم عرضه و تقاضا نوسان دارد و با توجه به ابطال قطعی اوراق پس از ۲ سال، نگهداری آن‌ها با هدف سفته‌بازی، ریسک افت قیمت و سوخت شدن سرمایه را به همراه دارد. این مقاله هیچ‌گونه سیگنال یا توصیه خرید و فروشی ارائه نمی‌دهد.
آیا می‌توان وام اوراق تسه را با سایر وام‌های مسکن ترکیب کرد؟
بله، متقاضیان خرید ملک می‌توانند وام دریافت‌شده از محل اوراق تسه را با وام جعاله (تعمیرات) مسکن ترکیب کنند تا قدرت خرید خود را افزایش دهند. برای دریافت وام جعاله نیز باید تعداد مشخصی اوراق از بازار فرابورس خریداری شود تا کل مبلغ در قالب یک پرونده به متقاضی پرداخت گردد.
در صورت انصراف از دریافت وام مسکن، تکلیف اوراق خریداری‌شده چه می‌شود؟
اگر پس از خرید اوراق تسه به هر دلیلی از دریافت وام مسکن منصرف شدید، می‌توانید برگه‌های خود را مجددا از طریق سامانه کارگزاری در بازار فرابورس به فروش برسانید. البته این کار تنها در صورتی امکان‌پذیر است که مهلت اعتبار دوساله اوراق به پایان نرسیده باشد و نماد معاملاتی آن همچنان باز باشد.
دیدگاه خود را به اشتراک بگذارید